Комфортно жить не запретишь

Прослушать новость

16 августа 2017 года в Туле состоялась строительная конференция «Территория комфортного проживания 2.0», организованная «Тульским Бизнес-журналом».

 

Грозит ли Туле «реновация»

В рамках конференции состоялся круглый стол «Перспективы развития рынка строительства в Тульской области».  В рамках свободной дискуссии и обмена мнениями участники обсудили причины трудностей на рынке, обозначили пути их преодоления, а также высказались по поводу основных тенденций развития городов нашей области, в том числе Тулы.

Денис Гальперин, заместитель начальника управления градостроительства и архитектуры Тульской области: «Сейчас многие застройщики реализуют строительство не в виде одиноко стоящих домов- «свечек», а в рамках комплексной застройки территорий. Примеры таких проектов – «Левобережный» от ООО «Ин-групп», ЖК «Петровский» от ГК «Строй-альянс», ЖК «Молодежный» от ГК «Аврора».

Это в основном касается развития «Новой Тулы», на окраине областного центра или в бывшем Ленинском районе. Здесь свободные территории, их и осваивают. Одна из особенностей такой застройки: в рамках микрорайона возводят дома разной этажности, сразу разбивают скверы, оборудуют детские и спортивные площадки, решают вопросы с автостоянками. Все это нравится будущим жителям.

Но возникает другая группа проблем – с дорогами, транспортной доступностью и инженерными сетями. Их – по мере возможности – решают,  для чего требуются  солидные финансовые и материальные вложения. В итоге растет конечная цена жилья в таких ЖК и микрорайонах. А это уже не всегда позитивный фактор.

В историческом же центре города власти стараются уходить от принципа «точечной» застройки. Здесь сейчас есть решение о комплексном освоении территорий. Хотя это потребует времени, немалых затрат и сопряжено с решением правовых коллизий с выкупом старых частных домов и участков.

Есть в городе части улиц или нескольких домов, которые не соответствуют градостроительным требованиям, по ним принимается решение о реконструкции или сносе. Новым решением для Тулы является проект надстройки. По сути, это наш, тульский вариант «реновации». Не снос и новая застройка, а сначала капитальный ремонт, затем — надстройка новых этажей. Жители одного из городских домов уже подали заявку на такой вариант «возрождения» их здания. Посмотрим, будет ли этот пример «заразительным».

Горожане или застройщики.
Кто победит?

Сергей Судницын, глава исполкома ОНФ в Тульской области: «С теми, кто говорит, будто «точечная» застройка закончилась, я не соглашусь. Эти проекты «тянутся» с тех времен, когда «позапрошлой» городской властью были выданы разрешительные документы. Споры, жалобы, суды продолжаются до сих пор. Неужели у властей нет возможности окончательно закрыть вопрос?

Про новые кварталы в историческом центре города. Всегда в таком случае возникает много вопросов. Например, с транспортной развязкой. При строительстве нескольких девятиэтажек важно заранее продумать, как машины будут разъезжаться.

Вопрос с парковками нужно будет решать. Но уходить под землю – дорого, наверх – кто будет строить и пользоваться?

Наконец, такой нюанс. А выдерживают ли старые коммуникации новую застройку? Говорят, да. А вот когда мы запрашиваем проектную документацию, нам ее не предоставляют. И при заселении – жалобы жителей на недостаток давления в водопроводных сетях. Это не мелочи. И регулярные порывы таких сетей – не случайны. Они перегружены. Почему нет замены, обновления?..»

Виктор Щербаков, член Общественной палаты Тульской области, заместитель председателя комиссии по вопросам ЖКХ, транспорту и дорожному хозяйству, руководитель компании «СовДелСтрой»: «Хочу обратить внимание на правовую «неразбериху» в вопросах расселения жителей аварийных и ветхих домов, на месте которых планируется вести новое строительство.  Как правило, эти проблемы перекладывают на плечи строителей. Мол, договаривайтесь. Но как, если часть жителей откровенно занимается «ценовым шантажом»? Называют фантастические суммы за гнилой домик и шесть соток территории. Нет у строителей таких денег! Тупик! Вот город и «хвалится» перед туристами старыми разваленными домами, причем даже в центре города.

Неужели нельзя в рамках российских законов, на региональном уровне разработать нормы приобретения таких участков? Пусть и за рыночную, но РЕАЛЬНУЮ цену? И если речь идет о будущей комплексной застройке части города, людей в некие обозримые сроки переселять или выдавать деньги. Пусть даже через судебные решения.

А пока ситуация такова, что компания «СовДелСтрой» вот уже 12 лет решает комплекс таких проблем для того, чтобы начать строительство в центре города ЖК «Дворянский». Проект и разрешение есть, но до конца полностью свободной территории нет».

Есть и такая проблема, как изменение требований к проекту или даже его кардинальная переработка, хотя предварительно был утвержден план, начаты строительные работы. Так, проект детского сада, что сейчас возводится силами компании «Ин-Групп» в поселке «Левобережный», менялся трижды! И каждый раз его утверждали во всем инстанциям. Причины – вроде бы объективные, связанные с изменениями федеральных нормативных документов, но был потерян год времени и не очень рационально потрачены финансовые ресурсы.

Свою историю на эту тему поведал Игорь Бредихин, руководитель ГК «Аврора»: «Широко известен объект на пересечении Красноармейского проспекта и улицы Советской. Там когда-то был «недострой» областного кукольного театра. Сейчас близится к завершению строительство современного торгово-развлекательного центра, часть объектов которого расположена под землей. И его строим тоже уже по третьему варианту. Причем прежние планы (публично обсужденные и одобренные) пришлось менять на ходу, когда строители, по сути, уже приступили к работам. Сейчас работы близки к выходу на финишную прямую. Понятно, что сроки сдачи объекта сдвинулись, а затраты застройщика – выросли».

От возмущения зеленеют даже «зеленые»

Роман Вавруш, заместитель директора департамента — начальник отдела организации охраны, защиты и воспроизводства лесов Департамента лесного хозяйства Министерства природных ресурсов и экологии Тульской области: «За 2014-2016 гг. на территории парков и придомовых территориях было высажено более 20 тысяч деревьев. В целом по области проводятся различные экологические акции. Когда ведётся строительство, где-то кто-то уничтожает, но и многое строится, сами жители озеленяют территории».

 

Михаил Буденков, председатель правления Тульского «Центра экологической политики и культуры»: «К сожалению, у нас озеленение идет по остаточному принципу, как и обустройство территорий. По российским нормам и правилам на одного человека приходится 13-15 кв. метров зеленых насаждений. Что касается Тулы, то в 2008 года наша городская Дума приняла норматив — 10 кв. метров. Сейчас все видят, как у нас проходит обрезка деревьев: на сегодняшний день в Туле менее 6 кв. метров зеленых насаждений на одного человека».

 

Александр Крючков, руководитель ГК «Крючков и партнеры»: «При проведении конкурсов на строительство многоквартирных домов должна быть «цена отсечения». Иначе мы так и будем «утыкаться» в случаи некачественной застройки и даже обмана дольщиков».

Когда проходит конкурс на строительство, цена должна быть справедливой. И заранее нужно устанавливать ее реально-минимальное значение. Напомню, что недавно подписан закон, согласно которому, не будет освобождения от субсидиарной ответственности. Однако чем больше риск, тем больше эти азартные люди рискуют. Нужно их вовремя «отсекать». 

Вера Гусева, председатель правления Тульской региональной организации «Союз архитекторов России»: «Подход к архитектурному облику жилой застройки оставляет желать лучшего. Сегодня возникла тенденция «тиражирования» одних и тех же проектов  домов. Поверьте, для маленького города, как Тула, это нехорошо. Не думайте, что этого никто не замечает. Да, строители, вы экономите на проекте и экспертизе, но свой имидж и имя вы этим подрываете».

О дне грядущем и насущном

Сергей Ефименко, руководитель направления отдела строительств технической инфраструктуры ПАО «Ростелеком»: «Мы обслуживаем порядка 26 тысяч км линий, при этом часть не учтена в кадастровых документах или внесена неправильно. В связи с этим происходят ситуации, когда при продаже участков или начале строительства уже существующие линии становятся своего рода «сюрпризом». Чаще всего это зависит от правильного ведения документации.  Данная проблема касается не только ПАО «Ростелеком», но и других «ресурсных» компаний – «Тулэнерго», «Туларегионгаз» и т.п.

Виталий Кондуков, директор ГУ ТО «Областное государственное учреждение БТИ»: «Корабль БТИ наконец-то вернулся в родные берега. Создана областная структура. Я считаю, что нам необходимо чаще встречаться, чтобы в дальнейшем избегать таких ситуаций. Мы открыты для любых конструктивных предложений». 

Сергей Гончаров, начальник инспекции Тульской области по государственному архитектурно-строительному надзору: «Сейчас идет обсуждение проекта «Тульская набережная». Такого у нас еще не было, когда появляется общественное пространство для населения в центре. Проектировщик – серьёзная организация, поэтому мы имеем все шансы увидеть этот проект реализованным».

Второй проект — реконструкция завода «Октава», ещё одно пространство и место притяжения, будет опять же в центре города. Я бы не сказал, что у нас Тула брошена в архитектурных вопросах. В последнее время обликом города точно начали заниматься. Сейчас не все равно, где строится, что строится и какого вида строится».

«Что касается велодорожек, то классно иметь их в центре города, но когда мы переходим к техническому исполнению, начинаются сложности. Даже опыт Москвы показывает, что проект с велодорожками — проблемный, несмотря на их возможности».

 

Владимир Афонский готов к обсуждению поступивших предложений

Депутат Государственной Думы, член комитета по транспорту и строительству Владим­ир Афонский прокомментировал выступления участников круглого стола, посвященного перспективам развития строительства в Туле и Тульской области, который состоялся в рамках конференции «Территория комфо­ртного проживания 2.0».

— Начиная любое дело, мы всегда сталкиваемся с рядом мнений, зачастую взаимоисключающих друг друга, а здесь речь идет о такой сложной отрасли, как строительство, — поделился с нами Владимир Афонский. — Я благодарен «Тульскому Бизнес- журналу» за системную организацию в нашем городе площадок для обсуждения всех возникающих вопросов. Сегодня в ходе круглого стола прозвучали мнения относительно правоп­рименительной практики земельного кодекса, федеральных законов об участии в доле­вом строительстве многоквартирных домов и о саморегулируемых организациях в стро­ительстве. Все эти законы важны и необходимы, поскольку они защищают интересы конечного потребителя строящегося жилья. Да, возможно, они не идеальны, и это предмет обсуждения на отдельной встрече, которая состоится в самое ближайшее время. Я готов к открытому обсуждению всех поступивших предложений и законотворческих инициатив.

 

КЕЙСЫ ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРОВ

Второй блок конференции «Территория комфортного проживания 2.0» был посвящен практическим вопросам. Вернее, ответам на них из уст приглашенных экспертов.

Дмитрий Чариков, ведущий передач «ЖКХ» и «Время недвижимости» на радиостанции Mediametrics, вице-президент АСУРН: «Социальные платформы как оптимизатор продаж. Нативный маркетинг»

Мария Большакова, эксперт фонда социальных инвестиций и инноваций: «Особенности социального предпринимательства»

Александр Крючков,  директор ООО «Крючков и Партнёры», кандидат юридических наук: «Об изменениях в ФЗ «О саморегулируемых организациях в строительстве» и в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Наталья Степунина, бизнес-консультант, учредитель ГК «Финансист»: «Практика эффективного применения различных систем налогообложения в строительстве».

Сергей Худовеков, директор по маркетингу Papers Planes Consalting: «О маркетинге на рынке девелопмента».

Алексанед Овсянников, Управляющий партнер Международной Инфестиционно-Консалтинговой Корпорации «Real Estate Group», и Виктор Шишкин – бизнес-тренер, бизнес-консультант: «Как достигнуть рекордной маржинальности для застройщика в 52%».

 

Весь мир — стройка!

Именно такова была тема интеллектуального турнира, замыкавшего конференцию «Территория комфортного проживания 2.0». В формате популярной игры «Что? Где? Когда?» команды-участницы боролись за главный приз - статуэтку птицы мудрости Совы.

Ведущая турнира – Ольга Вострикова, доверенное лицо Всемирного движение интеллекта,  тренер сборной команды Тульской области.

Схватка была интереснейшей, со счетом 6:3 победили знатоки строительного дела из «Альфа-Банка».

Впрочем, без подарков никто не ушел. Билеты на концерты мировых звезд эстрады на уникальный фестиваль «Среднерусская Возвышенность», проходящий в туристическом комплексе «Золотой город в Веневском районе, получили все участники.